Quelle est la liquidité des SCPI fiscales et de rendement ?

L’avantage avec les sociétés civiles de placement immobilier, c’est la liquidité des parts sur le marché secondaire. En effet, c’est du « papier » que l’on revend et non de l’immobilier physique qui, quant à lui, est plutôt illiquide et dont la revente peut s’étendre dans la durée.

Toujours est-il que la liquidité de ces SCPI n’est pas la même et varie en fonction de plusieurs paramètres. Citons par exemple leur famille (il en existe 2 principales, dont les SCPI fiscales et les SCPI de rendement), leur type (à capital fixe ou à capital variable), de même que leurs performances et par conséquent, les caractéristiques de la demande sur le marché secondaire.

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La liquidité des SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ont pour vocation de réduire l’impôt sur le revenu du souscripteur. Elles sont peu rentables pour les investisseurs du marché secondaire, puisque les avantages fiscaux acquis sur le marché primaire, c’est-à-dire le marché où elles sont émises pour la première fois, ne peuvent être transmis.

Certaines SCPI fiscales sont tout de même revendues sur le marché de seconde main mais à faible prix afin d’intéresser de nouveaux souscripteurs. Ce prix de cession sera en effet calculé en fonction de l’offre et la demande, et les demandeurs de SCPI fiscales de seconde main sont assez rares. L’investisseur court alors le risque de réaliser de la moins-value. De plus, la durée de détention d’une SCPI fiscale est préalablement déterminée par la société de gestion, ce qui implique que la revente est déconseillée afin de sécuriser la réduction d’impôt acquise.

 

La liquidité des SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont plus liquides, n’étant pas conditionnées par ces paramètres cités plus haut. Celles à performances élevées sont même recherchées sur le marché secondaire, en particulier si elles ne sont plus accessibles sur le marché primaire. Il s’agit par exemple des SCPI fortement demandées et dont la souscription auprès de la société de gestion est fermée. Si vous revendez ces SCPI, vous pourrez réaliser une éventuelle plus-value, notamment s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe, c’est-à-dire que vous êtes libre de fixer le prix de la revente de la part.

 

La liquidité des SCPI à capital fixe

Les SCPI à capital fixe, comme nous venons de le mentionner, sont revendues sur le marché secondaire suivant les conditions financières librement fixées par l’investisseur sortant. Celui-ci pourra alors comparer les cours et analyser la profondeur du marché avant de fixer le prix de la revente. Les transactions et les négociations se font de particulier à particulier. La liquidité est meilleure pour des SCPI performantes et à forte demande.

 

La liquidité des SCPI à capital variable

En ce qui concerne les SCPI à capital variable, leur revente est plutôt organisée par la société de gestion et la fixation des prix est règlementée, car prise en charge par cette dernière. Afin de garantir la liquidité des parts des SCPI, les prix peuvent subir une certaine décote, d’où des risques de moins-value. Cela toujours en fonction du rapport entre l’offre et la demande.

 

Ce qu’il faut retenir

Les SCPI sont des supports d’investissement à base d’immobilier et nécessitent une certaine période de préparation pour réussir leur revente dans les meilleures conditions. Par ailleurs, cette illiquidité a été revue et corrigée pour donner lieu à une nouvelle famille de produits pierre-papier : l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI). Grâce à sa composition diversifiée, la revente se fait de manière plus fluide. Pour rappel, les OPCI sont constituées de liquidités et de valeurs mobilières (actions et obligations).

Pour en revenir aux SCPI, la détention des parts est recommandée sur le long terme, sauf si celles-ci ne correspondent pas aux objectifs de l’investisseur.

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