Pourquoi votre conseiller bancaire vous parle de SCPI ?

Si vous comptez vous constituer votre portefeuille d’actifs et faire fructifier votre épargne, votre conseiller vous proposera certainement les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Ce sont des produits à excellent rendement (4.18% en 2020), qui résistent à la crise et qui peuvent être souscrits par le grand public en raison de l’accessibilité de son ticket d’entrée.

 

Le conseiller bancaire propose-t-il des SCPI ?

Il existe deux principales sources de SCPI : les sociétés de gestion qui sont les grands groupes spécialisés dans l’immobilier et la pierre-papier d’une part, et certains établissements bancaires d’autre part.  Ces derniers ne sont pas nombreux cependant à les commercialiser. Les intermédiaires auprès desquels l’investisseur peut acheter ses parts de SCPI sont également les cabinets de gestion de patrimoine ou encore les courtiers. Les SCPI peuvent également être souscrites auprès des compagnies d’assurance à travers leurs produits d’épargne. Par exemple les assurances-vie et les PER.

Pour en revenir aux établissements bancaires, les SCPI qu’elles proposent sont alors leurs propres produits, commercialisés par leurs propres conseillers. Leur financement est également assoupli une fois les SCPI souscrites auprès de l’établissement lui-même.

Dans le cas où la banque ne produit pas de SCPI, le futur investisseur ne recevra pas de proposition de placement dans ce produit pierre-papier auprès de cette dernière. En effet, le conseiller privilégiera avant tout les autres produits maisons.

 

L’avis du conseiller en gestion de patrimoine (CGP)

Le CGP quant à lui proposera ces fameux actifs pour plusieurs raisons. Ils permettent d’atteindre différents types d’objectif : augmentation du pouvoir d’achat, préparation de la retraite, allègement de la fiscalité, etc. Le rôle du CGP est en effet multiple : il ne se limite pas seulement à accompagner son client dans la constitution de son portefeuille de placement, mais bien au-delà.

Environ 80% de CGP conseillent leurs clients souhaitant investir dans ces actifs, sachant que l’immobilier demeure toujours un des produits les plus plébiscités par les Français. Les CGP eux-mêmes les recommandent en cette période de crise et d’économie encore fragilisée, puisqu’ils semblent bien y résister. Comme nous l’avons vu plus haut, les SCPI affichent même un excellent rendement, tandis que celui des autres actifs a fortement chuté.

Les CGP ne conseillent pas seulement sur le choix des SCPI, mais mettent également en place la meilleure stratégie afin de l’adapter au mieux au profil de son client. Par exemple, il émet son avis sur le mode de financement : cash ou à crédit, en fonction de la situation financière de ce dernier. Le financement à crédit permet particulièrement de profiter de l’effet de levier. Il peut aussi conseiller sur le montage à mettre en œuvre : par exemple, la souscription en démembrement afin de profiter des meilleurs avantages fiscaux et faciliter la transmission à terme. Cette option permet également de préparer la transmission de l’actif sans prise de tête, sachant que l’usufruit s’éteint lorsque le démembrement prend fin, à l’échéance communément fixée par les deux parties (usufruitier et nu-propriétaire). Selon les objectifs de l’investisseur, le CGP pourra aussi conseiller la souscription à travers les produits d’épargne afin de jouir d’une retraite confortable grâce à la capitalisation des revenus de la SCPI.

Par ailleurs, les CGP ont pour rôle de guider l’investisseur dans ses démarches pour trouver le financement nécessaire, dans le cas où ce dernier choisit l’option crédit. Ce financement peut être obtenu auprès des banques ou des courtiers. Cela en tenant compte du taux d’intérêt pour chaque établissement. En bref, le CGP réalise avec l’investisseur les différentes simulations dans le but de diversifier de manière optimisée son portefeuille de placement.

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