SCPI fiscale ou SCPI de rendement : laquelle choisir ?

Investir dans les sociétés civiles de placement immobilier, c’est avoir le choix de placer différentes classes d’actifs dans son propre portefeuille. Par exemple, des SCPI fiscales et des SCPI de rendement pour ceux qui souhaitent percevoir des dividendes, ou encore des SCPI de plus-value qui ne génèrent pas de loyers mais qui, comme leur nom l’indique, produisent des gains à terme. Quelles sont les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de ces SCPI, et laquelle choisir ?

 

Focus sur les SCPI fiscales

Le patrimoine de ces SCPI est constitué d’immeubles à usage de logement, neufs et anciens. Les investisseurs qui souscrivent à des parts de ces classes d’actifs pourront alors réduire leur impôt sur le revenu, en fonction du dispositif. Il en existe aujourd’hui 4 : Pinel, Malraux, déficit foncier et Denormandie.

Quels sont les avantages ?

L’investisseur réduit son IR tout en percevant des dividendes. Ces SCPI sont aussi résilientes aux crises économiques, la demande locative en logement étant toujours élevée. Leur rendement en effet n’a pas connu de baisse significative au cours de la crise de 2020.

Quels sont les inconvénients ?

Ces actifs sont limités sur le marché, car l’acquisition des immeubles est soumise à de nombreuses contraintes. Il est donc difficile de trouver des SCPI fiscales ouvertes à la souscription. De plus, elles sont rares à circuler sur le marché secondaire puisque les avantages fiscaux ne concernent que l’investisseur initial et non le futur acquéreur. Le rendement est d’ailleurs peu intéressant pour ce dernier en raison de cet inconvénient.

Les SCPI fiscales ont aussi une durée limitée de détention, étant soumises aux exigences fixées par la loi. Ainsi, le souscripteur est dans l’obligation de conserver ses parts selon la durée requise afin de garantir sa défiscalisation.

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Les SCPI de rendement à la loupe

Les SCPI de rendement s’appuient plutôt sur de l’immobilier professionnel, ou encore sur certains immeubles à usage de logement, mais qui génèrent un bon rendement et qui ne sont pas exploités via les dispositifs fiscaux tel que nous l’avons vu plus haut.

Quels atouts ?

Comme leur nom l’indique, ces SCPI servent d’excellents rendements, qui peuvent atteindre jusqu’à 4.5%, voire 5% par an. Leur patrimoine étant composé d’immeubles professionnels en grande partie, les loyers sont le plus souvent sécurisés et nettement plus élevés que ceux issus des immeubles de logement. Les baux sont de longue durée, entre 6 ans à 9 ans pour la plupart.

Il existe plus d’une centaine de SCPI de rendement sur le marché, d’où un choix plus large, à la différence des SCPI fiscales. Par ailleurs, ces actifs se revendent bien sur le marché secondaire, avec la possibilité de réaliser de la plus-value pour les SCPI très performantes et en forte demande. Cela notamment pour les SCPI à capital fixe.

Quels inconvénients ?

Certaines SCPI de rendement se sont plus ou moins fragilisées avec la crise, en particulier celles qui reposent sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie, et qui n’ont pas opté pour la diversification de leur patrimoine. Cependant, la grande majorité demeure résiliente face aux différentes conjonctures, en raison du choix minutieux des locataires et de la diversification des actifs, en typologie et en termes d’emplacement géographique.

 

Mixer SCPI fiscale et SCPI de rendement

Pour les contribuables à forte imposition, il pourrait être intéressant de mixer à la fois SCPI fiscale et SCPI de rendement selon les proportions recommandées par un conseiller en gestion de patrimoine. Le choix de l’une ou de l’autre de ces actifs est déterminant pour le rendement du portefeuille et tout en respectant les exigences du profil de l’investisseur lui-même.

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