Ce que vous devez simuler avant d'investir en SCPI

Investissez en toute sérénité dans les sociétés civiles de placement immobilier en réalisant plusieurs simulations. Les SCPI sont en effet des actifs assez complexes et extrêmement diversifiés ; elles ne correspondent pas à un même profil d’investisseur. C’est pourquoi, voici ce qu’il faut simuler avant de se lancer.

Simuler le rendement

Le rendement s’obtient suivant différents paramètres, dont la rentabilité locative entre autres. Vous utiliserez alors le montant de l’acquisition de vos parts ainsi que le montant des dividendes que vous percevez. Considérez aussi les autres indicateurs de performance de votre SCPI afin d’évaluer ce rendement : ce sont les taux de distribution sur valeur de marché (DVM), le taux d’occupation financier (TOF), les éventuelles revalorisations des parts.

Simuler la durée de placement

Attention au choix de la durée de la détention des parts, en particulier par rapport au choix de votre mode de financement. Par exemple si vous avez acheté vos parts au comptant ou à crédit. Considérer aussi les frais prélevés ainsi que la durée du délai de jouissance pendant laquelle vous ne percevez pas de revenus locatifs. La simulation est donc requise pour évaluer à quel moment votre SCPI est considérée comme amortie.

Simuler l’effet de levier

Si vous avez opté pour le financement à crédit, intéressez-vous à l’effet de levier que vous pourrez dégager. Vous devez alors tenir compte de votre taux d’emprunt ainsi que du rendement de votre investissement. Évaluez aussi l’impact de la durée de l’emprunt et par conséquent du montant des mensualités de votre remboursement.

Simuler les gains

Vous pouvez d’ores et déjà simuler les gains issus de votre placement sur le long terme afin que vous puissiez décider de son utilisation et augmenter ainsi votre pouvoir d’achat. Les SCPI en effet donnent lieu à la perception de revenus complémentaires immédiatement utilisables.

En investissant dans des SCPI de valorisation, vous réalisez aussi de la plus-value. Vous pouvez anticiper vos gains en fonction de la capitalisation réalisée et ce, si vous décidez par exemple de revendre vos parts à terme. Il en est de même pour les SCPI démembrées, notamment pour celles en nue-propriété acquises à prix décoté et revendues au prix de la pleine propriété, sans compter les éventuelles revalorisations de parts opérées par la société de gestion au cours de la période de détention.

Simuler son épargne ou sa retraite

Vous pouvez aussi choisir d’épargner ou d’anticiper votre retraite grâce aux revenus des SCPI. Dans ce cas, il vaut mieux choisir d’investir à travers une assurance-vie. La simulation ne portera plus sur le rendement de la SCPI proprement dite mais plutôt sur celui du contrat. Cela puisque la politique de gestion de l’assureur modifie non seulement le coût de l’acquisition de vos parts mais aussi le montant des dividendes que vous percevez. Vigilance sur les frais prélevés par l’assureur. Sachez par ailleurs que l’investissement à travers une assurance-vie est extrêmement intéressant fiscalement. Simulez aussi votre défiscalisation afin de dégager le rendement global de votre placement à travers une assurance-vie.

Simuler sa réduction d’impôt

Les SCPI appartenant à la famille des fiscales ont aussi pour principal objectif de réduire votre impôt sur le revenu. Ce sont les SCPI Pinel, de déficit foncier et Malraux. Les carottes fiscales varient en fonction de ces dispositifs ainsi que de plusieurs paramètres (la durée du placement pour les SCPI Pinel, l’emplacement du parc de l’immobilier exploité pour les SCPI Malraux, le montant des charges pour les SCPI de déficit foncier).

Outre les simulations à réaliser, il est tout aussi primordial de porter un intérêt particulier à la société de gestion sur lesquelles repose avant tout le succès de votre placement. En savoir plus sur lobourse.com.

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