Les 3 choses à savoir sur votre investissement en SCPI fiscale

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Les SCPI fiscales appartiennent à une famille de SCPI bien spécifique : celles dont le patrimoine contient des immeubles résidentiels. Ces derniers sont mis en location sous des dispositifs fiscaux. Ainsi, cette famille de SCPI a pour principal objectif la réduction de l’impôt sur le revenu du souscripteur. Les dispositifs utilisés sont les suivants :

  • pour le parc immobilier neuf : la loi Pinel
  • pour le parc immobilier ancien : la loi Malraux, le dispositif Denormandie et le régime du déficit foncier

Voici les 3 points fondamentaux à retenir avant d’investir dans une SCPI fiscale.

 

Durée de détention des parts imposée

La durée de détention des parts est préalablement définie par la société de gestion en raison des contraintes issues de chaque dispositif. Ainsi, vous n’êtes pas libre d’effectuer une sortie d’investissement avant terme, à moins de renoncer à la réduction d’impôt qui en est issue. La période de conservation des parts est fonction du dispositif :

  • pour les SCPI Pinel et Denormandie, vous serez dans l’obligation de conserver vos parts sur une durée de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans, selon les prescriptions de la société de gestion. Ce qui aboutit à une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21%
  • Pour la SCPI Malraux, cette période de détention des parts est fixée à 9 ans. La réduction d’impôt est plutôt fonction de l’emplacement du parc immobilier, et elle peut être de 22% ou de 30%, dépendant de ce paramètre
  • Quant à la SCPI de déficit foncier, c’est la société de gestion qui fixe les conditions y afférentes. En principe, les parts doivent être conservées sur une durée de 3 ans à compter de la dernière imputation du déficit foncier

 

Un marché secondaire très restreint

La revente sur le marché secondaire est quasi inexistante pour les SCPI fiscales. Rappelons que ce marché de seconde main est ouvert à tous les autres types de SCPI non soumises aux contraintes ci-dessus. Toutefois, les sociétés de gestion peuvent organiser ce marché secondaire pour les SCPI fiscales, mais sans garantie de trouver de nouveaux acquéreurs, en ce sens que ces derniers ne jouiront pas des avantages fiscaux qui en proviennent.

Rappelons qu’une procédure précise est mise en place dans le cadre de l’exploitation de ces SCPI fiscales. Une fois l’investissement arrivé à terme, par rapport à ladite durée imposée, le parc immobilier fait l’objet d’une cession qui est organisée par la société de gestion. La SCPI est ensuite liquidée au moyen d’un vote réalisé par les associés, au cours d’une assemblée générale. Rappelons que tous les souscripteurs font partie de ces derniers. Les acomptes sur liquidation sont ensuite distribués à chacun d’eux, tandis que tous les différents éléments du passif sont remboursés.

 

Un parc immobilier résidentiel à rendement moyen

Avant d’investir dans une SCPI, il est toujours prudent de se renseigner sur son patrimoine puisque c’est celui-ci qui sera mis en location et qui, par conséquent, génèrera les dividendes encaissés par les associés. Les SCPI fiscales se composent d’immeubles résidentiels neufs et anciens, comme nous l’avons mentionné plus haut. À noter que la demande locative est élevée en ce qui concerne cette typologie d’immeubles, et que les loyers sont plus ou moins sécurisés, même en période trouble.

Néanmoins, les rendements pour les immeubles à usage de logement sont moins intéressants que ceux des immeubles professionnels. Toujours est-il qu’ils se situent entre 3% à 3.3% - tandis que ceux de la majorité des SCPI de rendement sont de plus de 4.2%. À noter toutefois que quelques SCPI fiscales enregistrent d’excellents taux de distribution.

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